De vastgoedmarkt in 2024 heeft een overgangsfase doorgemaakt: daling van de transacties, terugval van de prijzen in de bestaande woningmarkt, maar het begin van stabilisatie van de kredietrentes. Voor een investeerder is de vraag niet of de markt weer opbloeit, maar welke segmenten een rendement bieden dat is aangepast aan een aanvaardbaar risico.
Dit artikel meet de verschillen tussen oud en nieuw, tussen grote metropolen en middelgrote steden, en tussen de profielen van huurrendement die in deze periode zijn waargenomen.
Lees ook : De onmisbare tools om je freelance-status te optimaliseren
Vastgoedtransacties en prijzen in 2024: het overzicht van de verschillen
De beschikbare gegevens schetsen een markt met twee snelheden. Het verkoopvolume in de bestaande woningmarkt heeft zijn daling, die in 2023 begon, voortgezet, het jaar waarin 869.000 transacties werden geregistreerd tegen 1,12 miljoen in 2022. Voor 2024 lagen de voorspellingen van de Hoge Raad van Notarissen voor de verkoop van bestaande woningen onder de 750.000, wat een verdere daling van ongeveer 11% ten opzichte van 2023 betekent.
De prijzen volgden een vergelijkbaar pad. In 2023 bereikte de gemiddelde daling 4% op jaarbasis volgens het CSN. Eind 2024 vertoonde de markt tekenen van stabilisatie, zonder echte opleving. De analyses gepubliceerd op monde-immobilier.com bevestigen deze lezing van een markt waarin verkopers geleidelijk hun verwachtingen bijstellen.
Aanrader : De voordelen van een op maat gemaakte verzekering om uw bezittingen en uw toekomst te beschermen
| Indicator | 2022 | 2023 | Voorspelling 2024 |
|---|---|---|---|
| Transacties oud (woningen) | 1,12 miljoen | 869.000 | Minder dan 750.000 |
| Prijsontwikkeling (oud, jaarlijkse gemiddelde) | Gemiddelde stijging | -4% | Stabilisatie |
| Markt van nieuwbouw (ontwikkelaars) | Actieve markt | Netto daling | Stijging van faillissementen |
Dit overzicht vat de dynamiek samen: het volume van de transacties is tussen 2022 en eind 2024 met meer dan een derde gedaald. Voor de investeerder betekent deze daling minder concurrentie bij de aankoop, maar ook een verhoogd liquiditeitsrisico bij de verkoop.
Huurinvestering: rendement en arbitrage oud versus nieuw
De keuze tussen oud en nieuw gaat verder dan een eenvoudige vergelijking van de prijs per vierkante meter. In 2024 heeft de nieuwbouwmarkt een structurele crisis doorgemaakt. Het aantal faillissementen van ontwikkelaars is sterk gestegen, met een stijging van meer dan 50% van de procedures in het eerste kwartaal van 2026 vergeleken met dezelfde periode in 2025, volgens het bureau Altares.
Deze kwetsbaarheid creëert een concreet risico voor kopers in VEFA: vertragingen bij de levering, geblokkeerde projecten, of zelfs verlies van de aanbetaling in extreme gevallen. De geleidelijke terugkeer van particuliere investeerders naar de nieuwbouw sinds eind 2024 geeft echter aan dat sommigen kansen vinden door de daling van de verkoopprijzen in VEFA en het behoud van fiscale regelingen.
Wat de context verandert voor het huur rendement
Een huurinvestering in de bestaande woningmarkt profiteert vandaag de dag van onderhandelbare prijzen. Kopers hebben een gunstige machtsverhouding ten opzichte van gehaaste verkopers. Het bruto rendement wordt mechanisch verbeterd in gebieden waar de huren niet zijn gedaald.
- In de bestaande woningmarkt kan de onderhandelingsmarge op de aankoopprijs enkele procentpunten bedragen, wat het huur rendement direct verbetert zonder extra behe inspanning.
- In de nieuwbouw in VEFA vereist het risico van faillissement van de ontwikkelaar dat de financiële soliditeit van de operator wordt gecontroleerd en dat externe voltooiingsgaranties worden geprefereerd.
- Middelgrote steden waar de huur vraag hoog blijft, bieden vaak een betere verhouding tussen aankoopprijs en ontvangen huur dan grote metropolen, waar het bruto rendement onder druk staat.
Kredietrentes en leencapaciteit in 2024
De evolutie van de rentevoeten is de belangrijkste hefboom van de markt geweest in de afgelopen twee jaar. Na de snelle stijging van 2022-2023, zijn de rentes in 2024 begonnen met een geleidelijke daling. Deze daling, hoewel nog bescheiden, heeft de financieringsmogelijkheden heropend voor een deel van de kopers die van de markt waren uitgesloten.
Het mechanisme is eenvoudig: een punt minder rente op een lening van twintig jaar verhoogt de leencapaciteit aanzienlijk. Voor een investeerder verandert dit de berekening van het netto rendement, aangezien de financieringskosten minder druk uitoefenen op de maandelijkse cashflow.
Een herstel in twee snelheden afhankelijk van de profielen
De gegevens van de barometer MeilleursAgents beschrijven een vastgoedherstel in twee snelheden. Starters en huishoudens met een bescheiden inkomen blijven beperkt door de kredietvoorwaarden. Investeerders met een aanzienlijke inbreng of bestaand vermogen vangen het merendeel van de kansen.
Deze asymmetrie vertaalt zich geografisch. De markten in Parijs en Île-de-France, waar de eenheidsprijzen hoog blijven, hebben moeite om volume terug te krijgen. De tussenliggende steden registreren een actievere markt, aangedreven door toegankelijke instapprijzen en een huur vraag die wordt gevoed door professionele mobiliteit.
Nieuwbouw aanbod en ontwikkelaarsrisico: een gegeven om in de gaten te houden voor investeringen
De spanning op het nieuwbouw aanbod is een signaal dat niet moet worden onderschat. De bouwvergunningen zijn de afgelopen jaren gedaald, wat wijst op een tekort aan nieuwbouwwoningen op korte termijn in bepaalde gespannen gebieden. Voor een investeerder die zich richt op verhuur, ondersteunt deze schaarste de huren en de waardering van bestaand vermogen.
Op middellange termijn zou een inhaalslag in de bouwprojecten het aanbod kunnen herbalanceren. De gegevens van Sitadel tonen aan dat de bouwcyclus met een vertraging van twee tot drie jaar de marktsignalen volgt. Een ommekeer in de bouwvergunningen in 2025-2026 zou pas in 2028 effect hebben.
- De schaarste van het nieuwbouw aanbod ondersteunt de huren in gespannen gebieden op korte termijn.
- De faillissementen van ontwikkelaars verminderen nog verder de stroom van leveringen, waardoor de schaarste toeneemt.
- Een investeerder in goed gelegen bestaande woningen profiteert dubbel: onderhandelbare aankoopprijzen en huren die worden gehandhaafd door het gebrek aan concurrerend aanbod.
De vastgoedmarkt in 2024 heeft geen spectaculaire opleving geboden, maar heeft gunstige instapvoorwaarden gecreëerd voor investeerders die hun aankoop kunnen financieren. De daling van de transacties, de kwetsbaarheid van de nieuwbouw en de stabilisatie van de rentes schetsen een omgeving waarin de geografische selectiviteit en de keuze van het segment het rendement veel meer bepalen dan het markt timing.