Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 hat eine Übergangsphase durchlaufen: Rückgang der Transaktionen, Rückgang der Preise im Altbau, aber Beginn einer Stabilisierung der Kreditkosten. Für einen Investor stellt sich nicht die Frage, ob der Markt sich erholt, sondern welche Segmente eine akzeptable risikoadjustierte Rendite bieten.
Dieser Artikel misst die Unterschiede zwischen Alt- und Neubau, zwischen großen Metropolen und Mittelstädten sowie zwischen den während dieses Zeitraums beobachteten Mietrenditeprofilen.
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Immobilientransaktionen und Preise im Jahr 2024: die Übersicht der Unterschiede
Die verfügbaren Daten zeichnen einen Markt mit zwei Geschwindigkeiten. Das Verkaufsvolumen im Altbau setzte seinen Rückgang fort, der 2023 begonnen hatte, einem Jahr, in dem 869 000 Transaktionen registriert wurden, im Vergleich zu 1,12 Millionen im Jahr 2022. Für 2024 lagen die Prognosen des Conseil supérieur du notariat bei weniger als 750 000 Verkäufen von Bestandswohnungen, was einem weiteren Rückgang von etwa 11 % im Vergleich zu 2023 entspricht.
Die Preise folgten einem ähnlichen Verlauf. Im Jahr 2023 betrug der durchschnittliche Rückgang laut CSN 4 % im Jahresvergleich. Ende 2024 zeigten sich Anzeichen einer Stabilisierung, jedoch ohne echten Aufschwung. Die auf monde-immobilier.com veröffentlichten Analysen bestätigen diese Sichtweise eines Marktes, in dem Verkäufer ihre Erwartungen schrittweise anpassen.
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| Indikator | 2022 | 2023 | Prognose 2024 |
|---|---|---|---|
| Transaktionen Altbau (Wohnungen) | 1,12 Millionen | 869 000 | Weniger als 750 000 |
| Preisentwicklung (Altbau, jährlicher Durchschnitt) | Moderater Anstieg | -4 % | Stabilisierung |
| Neubau-Markt (Entwickler) | Starke Aktivität | Deutlicher Rückgang | Steigende Insolvenzen |
Diese Übersicht fasst die Dynamik zusammen: das Transaktionsvolumen ist zwischen 2022 und Ende 2024 um mehr als ein Drittel gesunken. Für den Investor bedeutet diese Kontraktion weniger Konkurrenz beim Kauf, aber auch ein erhöhtes Liquiditätsrisiko beim Wiederverkauf.
Vermietungsinvestitionen: Rentabilität und Arbitrage Alt gegen Neu
Die Wahl zwischen Alt- und Neubau geht über den einfachen Preisvergleich pro Quadratmeter hinaus. Im Jahr 2024 hat der Neubau eine strukturelle Krise durchlebt. Die Zahl der Insolvenzen von Entwicklern ist stark gestiegen, mit einem Anstieg von über 50 % der Verfahren im ersten Quartal 2026 im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2025, so die Firma Altares.
Diese Fragilität schafft ein konkretes Risiko für Käufer in der VEFA: Lieferverzögerungen, blockierte Projekte oder sogar der Verlust der Anzahlung in extremen Fällen. Der schrittweise Rückkehr von Privatinvestoren in den Neubau seit Ende 2024 deutet jedoch darauf hin, dass einige Chancen aufgrund der sinkenden Verkaufspreise in der VEFA und der Beibehaltung steuerlicher Anreize finden.
Was der Kontext für die Mietrendite ändert
Eine Mietinvestition im Altbau profitiert heute von verhandelbaren Preisen. Die Käufer haben ein günstiges Verhältnis zu Verkäufern, die unter Druck stehen. Die Bruttorentabilität wird mechanisch verbessert in den Gebieten, in denen die Mieten nicht gesunken sind.
- Im Altbau kann die Verhandlungsspanne beim Kaufpreis mehrere Prozentpunkte erreichen, was die Mietrendite direkt ohne zusätzlichen Verwaltungsaufwand verbessert.
- Im Neubau in VEFA erfordert das Risiko der Insolvenz des Entwicklers eine Überprüfung der finanziellen Solidität des Betreibers und die Bevorzugung externer Fertigstellungsgarantien.
- Mittelstädte, in denen die Mietnachfrage angespannt bleibt, bieten oft ein besseres Verhältnis zwischen Kaufpreis und erzielter Miete als große Metropolen, wo die Bruttorentabilität komprimiert wird.
Kreditkosten und Kreditfähigkeit im Jahr 2024
Die Entwicklung der Zinssätze war der Haupthebel des Marktes in den letzten zwei Jahren. Nach dem raschen Anstieg von 2022-2023 begannen die Zinssätze im Laufe des Jahres 2024, allmählich zu sinken. Dieser Rückgang, noch bescheiden, hat das Finanzierungsfenster für einen Teil der Käufer, die vom Markt ausgeschlossen waren, wieder geöffnet.
Der Mechanismus ist direkt: Ein Punkt weniger bei einem zwanzigjährigen Kredit erhöht die Kreditfähigkeit erheblich. Für einen Investor verändert dies die Berechnung der Nettorentabilität, da die Kosten der Finanzierung weniger auf den monatlichen Cashflow drücken.
Eine Erholung mit zwei Geschwindigkeiten je nach Profilen
Die Daten des Barometers MeilleursAgents beschreiben eine zwei Geschwindigkeiten umfassende Immobilienerholung. Die Ersterwerber und Haushalte mit bescheidenen Einkommen sind weiterhin durch die Kreditvergabebedingungen eingeschränkt. Investoren mit einem erheblichen Eigenkapital oder bestehendem Vermögen erfassen den Großteil der Chancen.
Diese Asymmetrie zeigt sich geografisch. Die Pariser und Île-de-France-Märkte, in denen die Einheitspreise hoch bleiben, haben Schwierigkeiten, wieder Volumen zu erreichen. Die Mittelstädte verzeichnen eine lebhaftere Aktivität, getragen von erschwinglichen Einstiegspreisen und einer Mietnachfrage, die durch berufliche Mobilität gespeist wird.
Neubauangebot und Entwicklerrisiko: ein Faktor, den es zu beobachten gilt, um zu investieren
Der Druck auf das Neubauangebot ist ein Signal, das nicht unterschätzt werden sollte. Die Baugenehmigungen sind in den letzten Jahren zurückgegangen, was auf einen kurzfristigen Mangel an neu gelieferten Wohnungen in bestimmten angespannten Gebieten hindeutet. Für einen Investor, der auf Vermietung ausgerichtet ist, unterstützt diese Knappheit die Mieten und die Wertschätzung des bestehenden Vermögens.
Mittelfristig könnte eine Aufholjagd bei den Baumaßnahmen das Angebot wieder ins Gleichgewicht bringen. Die Daten von Sitadel zeigen, dass der Bauzyklus mit einer Verzögerung von zwei bis drei Jahren den Marktsignalen folgt. Eine Wende bei den Baugenehmigungen in 2025-2026 würde ihre Auswirkungen erst im Jahr 2028 zeigen.
- Die Verknappung des Neubauangebots unterstützt kurzfristig die Mieten in angespannten Gebieten.
- Die Insolvenzen von Entwicklern verringern weiterhin den Lieferfluss und verstärken die Knappheit.
- Ein gut gelegener Investor im Altbau profitiert doppelt: verhandelbarer Kaufpreis und Mieten, die durch den Mangel an konkurrierendem Angebot stabil gehalten werden.
Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 hat keinen spektakulären Aufschwung geboten, aber er hat günstige Eintrittsbedingungen für Investoren geschaffen, die in der Lage sind, ihre Akquisition zu finanzieren. Der Rückgang der Transaktionen, die Fragilität des Neuen und die Stabilisierung der Zinssätze zeichnen ein Umfeld, in dem geografische Selektivität und die Wahl des Segments die Rentabilität viel mehr bestimmen als das Timing des Marktes.