Die meisten Käufer beginnen ihre Immobiliensuche auf einem Online-Portal. Dort finden sie Tausende von Anzeigen, Filter nach Preis, Fläche oder Lage und den Eindruck, den gesamten Markt abzudecken.
Dieser Eindruck verdient es, hinterfragt zu werden: Die Ranking-Algorithmen der Plattformen begünstigen gesponserte oder aktuelle Anzeigen, nicht unbedingt die, die am besten zu einem bestimmten Projekt passen. Dieses Mechanismus zu verstehen, ermöglicht es, die Strategie zu verfeinern und auf Immobilien zuzugreifen, die der Mehrheit der Käufer entgehen.
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Hervorgehobene Anzeigen auf Immobilienplattformen: Was die Standardreihung verbirgt
Wenn ein Portal seine Ergebnisse anzeigt, ist die Reihenfolge niemals neutral. Die zuerst angezeigten Anzeigen sind oft die, für die die Agentur oder der Verkäufer eine Sichtbarkeitsoption bezahlt hat. Auf großen Seiten wie SeLoger oder Leboncoin nehmen die gesponserten Formate die ersten Positionen der Ergebnisseite ein.
Ein Käufer, der nur die erste Seite konsultiert, verpasst einen signifikanten Teil des tatsächlichen Angebots. Die ohne Werbe-Boost veröffentlichten Immobilien sinken schnell im Ranking, manchmal bereits in den ersten Stunden.
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Dieses Vorgehen schafft eine Auswahlverzerrung. Die sichtbarsten Anzeigen sind nicht die relevantesten, sie sind einfach die am besten finanzierten. Eine ideal gelegene Wohnung, die von einem Privatverkäufer ohne Budget für Werbung angeboten wird, kann für die Mehrheit der Besucher der Seite unsichtbar bleiben.
Um diesen Filter zu umgehen, ist es möglich, auf Alias Immo zu suchen zusätzlich zu den allgemeinen Portalen, um die Quellen zu kombinieren und Immobilien zu finden, die auf den ersten Seiten der am meisten frequentierten Seiten fehlen.
Immobiliensuchfilter: Warum die Präzision der Kriterien alles verändert
Nicht alle Immobiliensuchmaschinen bieten die gleiche Granularität der Filter. Auf einigen Plattformen beschränken sich die Optionen auf Preis, Fläche und Anzahl der Zimmer. Andere ermöglichen es, einen Stockwerk, eine Ausrichtung, das Vorhandensein eines Balkons oder eines Parkplatzes sowie ein Energieleistungsniveau zu wählen.
Der Unterschied scheint nebensächlich zu sein, hat aber direkte Auswirkungen auf die Anzahl unnötiger Besichtigungen. Ein Käufer, der nach einer Drei-Zimmer-Wohnung mit Terrasse im obersten Stockwerk sucht, sollte nicht jede Anzeige öffnen müssen, um diese Elemente einzeln zu überprüfen.
- Basisfilter (Preis, Fläche, Lage): auf allen Plattformen vorhanden, aber unzureichend für eine gezielte Suche.
- Erweiterte Filter (Stockwerk, DPE, Außenbereich, Parkplatz): verfügbar auf bestimmten spezialisierten Portalen und Aggregatoren, reduzieren sie das Rauschen in den Ergebnissen.
- Personalisierte Benachrichtigungen: Ihre Effektivität hängt von der Aktualisierungsfrequenz ab. Eine tägliche Benachrichtigung auf einem angespannten Markt kommt oft zu spät. Echtzeit- oder nahezu-echtzeit-Benachrichtigungen machen den Unterschied.
Präzise Filter reduzieren die Anzahl unnötiger Besichtigungen erheblich. Dies ist ein Auswahlkriterium, das mindestens ebenso entscheidend ist wie das Volumen der von der Plattform angezeigten Anzeigen.
Anzeigenaggregatoren und spezialisierte Portale: Zwei unterschiedliche Logiken
Der Markt der Immobilienplattformen lässt sich in zwei Hauptkategorien unterteilen. Die klassischen Portale (SeLoger, Leboncoin, PAP, Bien’ici) veröffentlichen Anzeigen, die direkt von Fachleuten oder Privatpersonen bei ihnen eingereicht werden. Die Aggregatoren hingegen zentralisieren die Anzeigen aus mehreren Quellen auf einer einzigen Schnittstelle.
Der Vorteil eines Aggregators besteht darin, einen größeren Bereich abzudecken, ohne die Konten und Suchen zu vervielfachen. Allerdings variiert die Qualität der Aggregation. Einige Tools beschränken sich darauf, die Feeds zu duplizieren, ohne Duplikate zu entfernen, was redundante Ergebnisse erzeugt. Andere wenden eine Verarbeitung an, die Duplikate entfernt und die Informationen harmonisiert.
Ein Aggregator, der Duplikate korrekt entfernt, spart erheblich Zeit. Ohne diese Funktion findet der Nutzer dieselbe Anzeige drei oder vier Mal unter leicht unterschiedlichen Titeln.
Die spezialisierten Portale hingegen bieten einen anderen Wert. PAP konzentriert sich auf Transaktionen zwischen Privatpersonen, was die Maklergebühren eliminiert. SeLoger und Bien’ici bieten eine breite Abdeckung des professionellen Marktes. Die Wahl hängt von der Art der gesuchten Immobilie und der Toleranz gegenüber der Vermittlung ab.
Online-Immobiliensuche: Die Grenzen, die die Plattformen nicht anzeigen
Keine Plattform deckt den gesamten Markt ab. Ein Teil der Immobilien wird vor der Veröffentlichung verkauft, über interne Agenturnetzwerke oder exklusive Mandate, die nicht im Internet veröffentlicht werden. Diese Realität betrifft insbesondere die angespannten Märkte großer Metropolen, wo die Nachfrage das sichtbare Angebot bei weitem übersteigt.
Die verfügbaren Daten erlauben es nicht, diesen “unsichtbaren” Teil des Marktes genau zu quantifizieren, aber die Fachleute der Branche erkennen an, dass er existiert und je nach geografischem Gebiet variiert.
Darüber hinaus bleibt die Aktualität der Anzeigen ein wiederkehrendes Problem. Eine als “verfügbar” angezeigte Immobilie kann seit mehreren Tagen unter Vertrag sein. Die Aktualisierungszeiten variieren von Portal zu Portal, und einige behalten abgelaufene Anzeigen, um ihr scheinbares Volumen zu erhöhen.
- Überprüfen Sie das Veröffentlichungsdatum und das Datum der letzten Änderung der Anzeige, bevor Sie den Verkäufer kontaktieren.
- Vergleichen Sie mindestens zwei verschiedene Quellen, um zu bestätigen, dass eine Immobilie weiterhin auf dem Markt ist.
- Schnell kontaktieren: Auf einem angespannten Markt kann eine Frist von 48 Stunden ausreichen, um eine Gelegenheit zu verpassen.
Die Nutzung mehrerer Suchkanäle bleibt die beste Strategie gegen die blinden Flecken der Plattformen. Ein allgemeines Portal, ein Aggregator und ein direkter Kontakt zu lokalen Agenturen decken ein breiteres Spektrum ab als eine einzige Seite, so umfassend sie auch sein mag. Die Online-Immobiliensuche hat den Zugang zu Anzeigen erheblich vereinfacht, aber sie hat nicht die Notwendigkeit einer aktiven und vielfältigen Vorgehensweise beseitigt.